Riscossione coattiva: vendita di immobili privi di rendita catastale

Fonte: QuotidianoPiù

Conversione del Decreto Semplificazioni

L'Aula del Senato, nei giorni scorsi, ha approvato via definitiva il Decreto Semplificazioni (DL 73/2022). Nel passaggio parlamentare sono state introdotte una serie di novità e correzioni: tra questi, di particolare importanza, la vendita di immobili privi di rendita catastale.

Procedure esecutive e vendita all'asta dei beni in caso di debiti per i quali persiste il mancato pagamento

Preliminarmente, prima di argomentare sulle novità introdotte dalla conversione in legge del Decreto Semplificazioni, in materia, giova ricordare che ai sensi del DPR 602/73 (artt. 49 e seguenti) si dà corso alle procedure esecutive e alla vendita all'asta dei beni in caso di debiti per i quali persiste il mancato pagamento e soltanto in presenza delle condizioni stabilite dalla legge.

In particolare, il pignoramento immobiliare (art. 76) non può essere effettuato se l'immobile ha tutte le seguenti caratteristiche:

• è l'unico immobile di proprietà del debitore;
• è adibito a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
• non è di lusso (cioè non ha le caratteristiche previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969) e non è comunque una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).

Negli altri casi, invece, si può procedere al pignoramento e alla vendita all'asta dell'immobile solo se:

• l'importo complessivo del debito è superiore a 120 mila euro;
• il valore degli immobili del debitore è superiore a 120 mila euro;
• sono passati almeno sei mesi dall'iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito o in mancanza di provvedimenti di sgravio/sospensione.

Il pignoramento immobiliare dell'Agente della riscossione è effettuato mediante la trascrizione nei registri immobiliari di un avviso che viene notificato al debitore entro i successivi cinque giorni.

La legge prevede che il contribuente, con il consenso di Agenzia delle Entrate Riscossione, possa vendere personalmente l'immobile pignorato o ipotecato entro i 5 giorni che precedono il primo incanto oppure, nel caso in cui lo stesso non vada a buon fine, entro il giorno precedente al secondo incanto.

In questo caso l'intero corrispettivo è versato direttamente all'Agenzia che utilizza l'importo per il saldo del debito e restituisce al debitore l'eventuale somma eccedente entro i 10 giorni lavorativi successivi all'incasso.

Il pignoramento a cura del concessionario

Oltre a ciò, come sottolineato dal Dossier del Senato del 1° agosto 2022, l'art. 52 DPR 602/73 prevede che la vendita dei beni pignorati sia effettuata, mediante pubblico incanto o nelle altre forme previste dalla legge, a cura del concessionario (agente della riscossione) senza necessità di autorizzazione dell'autorità giudiziaria.

L'incanto è tenuto e verbalizzato dall'ufficiale della riscossione. Il debitore ha facoltà (comma 2-bis dell'art. 52) di procedere alla vendita diretta del bene pignorato o ipotecato:

• al valore del bene attribuito nel verbale di pignoramento (art. 68, se il valore dei beni pignorati non risulta da listino di borsa o di mercato);
• o al prezzo base dell'incanto (art. 79, riferito alla rendita catastale, giusto rinvio alle disposizioni del Testo Unico dell'imposta di registro);
• o ancora al valore di stima di un esperto nominato dal giudice (nel caso in cui l'autorità giudiziaria ritenga che il valore del bene, determinato ai sensi dell'art. 79, sia manifestamente inadeguato: art. 80, c. 2, lett. b), con il consenso dell'agente della riscossione, il quale interviene nell'atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita.

L'eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all'incasso. Ove il debitore eserciti la facoltà di effettuare la vendita diretta, essa deve aver luogo entro i cinque giorni antecedenti la data fissata per il primo incanto, ovvero la nuova data eventualmente fissata per effetto della nomina dell'esperto da parte dal giudice.

Vendita diretta, su proposta del debitore, di immobili privi di rendita catastale

Premesso quanto innanzi esposto, il nuovo art. 6-ter DL 73/2022 (convertito in legge e in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale) consente al debitore, in seno alle procedure di riscossione coattiva con pignoramento o ipoteca di beni, di effettuare la vendita diretta di immobili, ove si tratti di immobili censibili nel catasto edilizio urbano senza attribuzione di rendita catastale, al valore determinato da perizia inoppugnabile effettuata dall'Agenzia delle entrate.

- La vendita dei beni pignorati e il consenso dell'agente di riscossione

La norma (art. 6-ter), inserita dalla Camera dei deputati, aggiunge il comma 2-quinquies all'art. 52 DPR 602/73, il quale disciplina le procedure di vendita dei beni pignorati in seno alle procedure di riscossione coattiva dei tributi. In particolare, la nuova disposizione prevede che nel caso in cui il debitore intenda procedere direttamente, ai sensi del comma 2-bis, alla vendita di immobili censibili nel catasto edilizio urbano senza attribuzione di rendita catastale (fabbricati in corso di costruzione, fabbricati collabenti, fabbricati in corso di definizione, lastrici solari e aree urbane), in tal caso, il medesimo debitore può procedere, con il consenso dell'agente della riscossione, alla vendita del bene pignorato o ipotecato, al valore determinato, in deroga al comma 2-bis, da perizia inoppugnabile effettuata dall'Agenzia delle Entrate. Tutto ciò in base agli accordi stipulati con lo stesso agente della riscossione ai sensi dell'articolo 64, c. 3-bis, D.Lgs. 300/99, e nei termini ivi stabiliti, su richiesta presentata dal debitore all'agente.

- Il rimborso del costo della perizia e la riscossione coattiva delle somme

La disposizione in commento (art. 52 c. 2 quinquies DPR 602/73), inoltre, prevede che il rimborso dei costi sostenuti per l'effettuazione della perizia è posto a carico del debitore ed è versato all'agente della riscossione unitamente al corrispettivo della vendita di cui al comma 2-bis, o, in mancanza di vendita, entro il termine di novanta giorni dalla consegna della perizia. Decorso tale termine in assenza di pagamento, l'agente della riscossione può procedere alla riscossione coattiva delle somme dovute unitamente alle spese esecutive di cui all'art. 17, c. 3, lett. a), D.Lgs. 112/99 (si tratta della quota denominata "spese esecutive", correlata all'attivazione di procedure esecutive e cautelari da parte dell'agente della riscossione).

- Efficacia temporale

Le citate nuove disposizioni, si applicano anche ai procedimenti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.