Vendita di immobile viziato: termine di prescrizione per far valere i vizi

In merito ai vizi dell'immobile oggetto di compravendita, occorre distinguere tra i vizi ammessi e riconosciuti in sede di stipula del rogito notarile e quelli che, invece, si sono manifestati in seguito alla consegna del bene.

Per i primi sussiste il termine di prescrizione decennale; per gli altri vale l'art. 1495 c.c. che riduce, quindi, la garanzia per l'acquirente a un anno dalla consegna del bene compravenduto e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio.

Infatti, il riconoscimento dell'esistenza dei vizi con la relativa assunzione dell'obbligo di rimozione degli stessi contestualmente all'atto di compravendita costituisce, alla stregua dei principi generali valevoli per qualsiasi contratto, fonte di un'autonoma obbligazione (obbligo di eliminare i vizi), la quale si affianca all'originaria obbligazione di garanzia (garanzia d'acquisto), senza estinguerla.

Tale obbligazione, pertanto, è sottoposta non già ai termini di prescrizione e decadenza previsti per una delle due garanzie, ma all'ordinario termine di prescrizione decennale contemplato per l'inadempimento contrattuale.