Cedolare secca: la Cassazione valuta l’uso foresteria con conduttore società

La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, ha affrontato una questione di grande rilievo per il settore delle locazioni immobiliari: l'accesso al regime della cedolare secca nei contratti di locazione ad uso foresteria, ovvero per alloggi temporanei destinati a soggetti collegati a enti, società o altre persone giuridiche.

Al centro della controversia vi sono diversi contratti stipulati tra una persona fisica e un'università privata, con la previsione della destinazione degli immobili ad abitazione temporanea di dipendenti o collaboratori dell'ente. L'Agenzia delle Entrate aveva contestato la mancata applicazione dell'imposta di registro, sostenendo che la cedolare secca non fosse applicabile in presenza di un conduttore persona giuridica, trattandosi di un contratto “aziendale” e non di vera locazione abitativa.

Le sentenze di merito hanno avuto esiti contrastanti: in alcuni casi il beneficio fiscale è stato riconosciuto alla parte locatrice, in altri negato sulla base di una interpretazione restrittiva della normativa. In particolare, la discussione ruota attorno all'art. 3 D.Lgs. 23/2011 e alle sue successive modifiche, che disciplinano il regime opzionale della cedolare secca per le locazioni ad uso abitativo.

La Corte di Cassazione rileva una profonda incertezza interpretativa: da una parte si osserva che la lettera della legge sembrerebbe attribuire la scelta del regime fiscale esclusivamente al locatore persona fisica, senza riguardo alla natura soggettiva del conduttore; dall'altra, la ratio della norma e alcune previsioni specifiche (come il comma 6-bis dell'art. 3) suggeriscono che il legislatore abbia inteso restringere il beneficio ai soli contratti in cui entrambe le parti non operino in regime d'impresa o di professione.

Un passaggio chiave dell'ordinanza precisa che il contratto ad uso foresteria, tipicamente stipulato da enti al fine di destinare un immobile all'alloggio temporaneo di propri dipendenti o ospiti, si distingue dalla locazione abitativa propriamente detta, ponendo dubbi sull'applicabilità della cedolare secca in tali casi.

La sezione tributaria, evidenziando la rilevanza e la portata pratica della questione, ha deciso di rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, affinché venga definitivamente chiarito se i contratti ad uso foresteria con conduttore persona giuridica possano accedere al regime fiscale agevolato.

Fonte: Cass. 13 novembre 2025 n. 30016